Kozijnen vervangen in een huurwoning: wie betaalt?
Slechte kozijnen in je huurwoning? Zo zit het met de verantwoordelijkheid van je verhuurder, de Huurcommissie en wat je zelf mag aanpassen.
Tocht langs het raam, condens op het glas, een vensterbank die in de winter kouder aanvoelt dan de rest van het huis. Bij kozijnen vervangen in een huurwoning loop je als huurder tegen één vraag aan: wie is hier eigenlijk verantwoordelijk voor? Het korte antwoord: bijna altijd de verhuurder. Het langere antwoord bepaalt of je het ook voor elkaar krijgt. Zo pak je het aan, stap voor stap.
Wie is verantwoordelijk voor de kozijnen in een huurwoning?
De verhuurder is verantwoordelijk voor het casco van de woning en al het grote onderhoud aan de buitenzijde. Kozijnen, ramen en buitendeuren horen daarbij, net als het buitenschilderwerk. Voor de huurder blijven de kleine herstellingen over: scharnieren en sloten smeren, een tochtstrip plakken en het schilderwerk aan de binnenkant.
| Onderhoud | Verhuurder | Huurder |
|---|---|---|
| Kozijnen vervangen of repareren (houtrot, kromtrekken) | ✓ | |
| Buitenschilderwerk | ✓ | |
| Glas vervangen bij lekkage of breuk door slijtage | ✓ | |
| Binnenschilderwerk van het kozijn | ✓ | |
| Hang- en sluitwerk smeren, tochtstrips plakken | ✓ | |
| Zelf glasbreuk veroorzaakt | ✓ |
Let op het verschil tussen onderhoud en verbetering. Rotte kozijnen herstellen is onderhoud en dat kun je afdwingen. Enkel glas laten upgraden naar HR++ is een verbetering, en daar mag de verhuurder in principe zelf over beslissen. In de praktijk kiezen veel verhuurders bij een vervanging alsnog voor isolatieglas, omdat een kozijn vervangen met enkel glas erin nauwelijks goedkoper is.
Stappenplan: zo krijg je je verhuurder in beweging
Stap 1: leg het gebrek vast
Maak foto's van rotte plekken, condens, schimmel of kieren. Hang een thermometer bij het raam en noteer het temperatuurverschil met de rest van de kamer. Controleer met een schroevendraaier of het hout zacht is, zoals beschreven in ons artikel over houtrot herkennen. Hoe concreter je dossier, hoe sterker je verzoek.
Stap 2: dien een schriftelijk verzoek in
Bellen is niet genoeg. Stuur een brief of e-mail waarin je het gebrek beschrijft, foto's meestuurt en om herstel binnen een redelijke termijn vraagt. Zes weken is gebruikelijk. Bewaar een kopie. Zonder schriftelijk verzoek begint er juridisch gezien niets te lopen.
Stap 3: noem de argumenten die voor de verhuurder tellen
- Als woningeigenaar kan de verhuurder ISDE-subsidie voor isolatieglas aanvragen. In 2026 gaat het om circa € 27 per m² voor HR++-glas en € 43 per m² voor triple glas, bij combinatie met een tweede isolatiemaatregel.
- Nieuwe kozijnen verhogen de waarde en verhuurbaarheid van de woning en verbeteren het energielabel. Een beter label telt sinds de nieuwe puntentelling mee in de maximale huur die gevraagd mag worden.
- Uitstel maakt het duurder: houtrot breidt zich uit en tast op den duur ook het metselwerk rond het kozijn aan.
Stap 4: geen reactie? Schakel de Huurcommissie of rechter in
Huur je sociaal, dan kun je na die redelijke termijn naar de Huurcommissie stappen. Die beoordeelt of er sprake is van een gebrek en kan de huur tijdelijk verlagen tot de verhuurder herstelt. Die huurverlaging is voor veel verhuurders het duwtje dat een verzoek jarenlang niet was. Huur je in de vrije sector, dan verloopt dezelfde route via de kantonrechter. Ernstige tocht, vocht en schimmel wegen daarbij zwaar; verouderd maar functionerend glas op zichzelf niet.
Zelf kozijnen laten vervangen als huurder: mag dat?
Het mag alleen met schriftelijke toestemming van de verhuurder. Kozijnen zijn onderdeel van de buitenzijde en vallen daarmee buiten de veranderingen die je als huurder vrij mag aanbrengen. Vraag je het netjes aan, dan zijn er drie uitkomsten: de verhuurder betaalt alles, jullie delen de kosten, of jij betaalt en de verhuurder geeft toestemming. Maak in dat laatste geval schriftelijke afspraken over wat er bij het einde van de huur gebeurt, zodat je niet hoeft terug te bouwen. Reken eerst zelf uit waar je aan begint via de richtprijzen voor kozijnen vervangen.
Huurappartement met een VvE? Bij appartementen zijn de kozijnen bijna altijd gemeenschappelijk eigendom. Dan beslist niet je verhuurder alleen, maar de Vereniging van Eigenaars. Vraag je verhuurder het punt op de VvE-vergadering te agenderen; individueel vervangen is dan meestal geen optie.
Voor verhuurders: waarom wachten duur uitpakt
Verhuur je zelf een woning met verouderde kozijnen, dan is er naast het onderhoudsargument een zakelijke reden om niet te wachten. Slecht geïsoleerde woningen worden stapsgewijs minder aantrekkelijk én minder waard: huurders letten op het energielabel, en de energiezuinigheid telt mee in het puntenstelsel. Eén ingreep met onderhoudsvrije kunststof kozijnen schrapt het terugkerende schilderwerk van de begroting, verbetert het label en voorkomt gebrekenprocedures. Wij plaatsen 3 tot 5 kozijnen per werkdag, dus de overlast voor je huurder blijft beperkt tot enkele dagen. Vraag een vrijblijvende offerte aan voor een concreet beeld van de investering, inclusief het subsidievoordeel.
Conclusie: de verhuurder betaalt, jij levert het dossier
Kozijnen vervangen in een huurwoning is in de basis de taak van de verhuurder. Jouw rol als huurder is het gebrek aantoonbaar maken en het verzoek schriftelijk indienen. Komt er geen beweging in, dan zijn de Huurcommissie of de kantonrechter de formele route, en die werkt. Verhuurders die zelf de regie willen nemen: begin bij de cijfers, niet bij het uitstel.
Veelgestelde vragen
Is de verhuurder verplicht om kozijnen te vervangen?
De verhuurder is verantwoordelijk voor groot onderhoud aan de buitenkant van de woning, en daar horen de kozijnen bij. Verplicht vervangen wordt het pas als er sprake is van een gebrek: rotte delen, ernstige tocht, lekkage of schimmel door condens. Slijtage zonder klachten is geen gebrek.
Mag ik als huurder zelf kozijnen laten vervangen?
Alleen met schriftelijke toestemming van je verhuurder. Kozijnen vervangen is een wijziging aan de buitenzijde van de woning en valt daarmee buiten wat je zonder overleg mag aanpassen. Zonder toestemming kan de verhuurder eisen dat je de oude situatie bij vertrek terugbrengt.
Kan ik huurverlaging krijgen bij slechte kozijnen?
Bij een sociale huurwoning kan dat via de Huurcommissie, als de kozijnen een officieel gebrek opleveren zoals ernstige tocht, vocht of schimmel. De Huurcommissie kan de huur tijdelijk verlagen tot het gebrek is verholpen. Bij een vrijesectorwoning loopt dezelfde route via de kantonrechter.
Kan een huurder ISDE-subsidie aanvragen voor nieuwe kozijnen?
Nee. De ISDE-subsidie voor isolatieglas is er alleen voor woningeigenaren. Je verhuurder kan als eigenaar wél subsidie aanvragen. Dat is een goed argument om in je verzoek te noemen: de investering valt voor de verhuurder lager uit dan hij denkt.
Wie betaalt het schilderwerk van kozijnen in een huurwoning?
Het buitenschilderwerk is voor de verhuurder, dat hoort bij het onderhoud van de buitenzijde. Het schilderwerk aan de binnenkant van de kozijnen is kleine herstelling en komt voor rekening van de huurder, tenzij in het huurcontract iets anders staat.
Weten wat dit voor jouw woning betekent?
Vraag een vrijblijvende offerte aan. Een adviseur belt je binnen 1 werkdag terug.